头部房企利润水平大降，房地产不赚钱了？
大变局
房地产业这台“造富发动机”似乎动力不足了。
2021年上半年，包括碧桂园、万科、中海等在内的多家头部房企利润水平齐齐下滑。
曾经并称“招保万金”的头部房企金地集团今年上半年实现归属于上市公司股东的净利润同比下降38.79%。万科上半年净利润也出现12年来的首次同比下滑。曾经的“十强房企”华夏幸福上半年归属于上市公司股东的净利润为-94.80亿元，成为A股上市公司中亏损最多的企业之一。
过去十几年间，房地产业都是中国最赚钱的行业之一。中国的富豪排行榜的前几名上，总能看到地产大佬的名字。买房子也成为人们财富投资、甚至实现阶层跃迁的重要方式。
但是最近几年，在“房住不炒”的主基调下，房地产业金融风险受到监管层的高度关注，加之地价上升对利润的侵蚀等，房地产业利润率持续下滑。直到今年上半年，这种变化更加直观地显现出来。
赚钱能力下降
在陆续发布的半年报中，房企增收不增利已成为行业普遍现象，头部房企亦无法幸免。
被称为“规模之王”的碧桂园今年上半年毛利率和净利率分别跌破20%和10%，为多年来首次出现。与增长27%的营收相较，碧桂园上半年净利润同比增幅仅为2.3%。
以稳健著称的万科净利润出现12年来首次同比下滑。上半年万科归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%。以“天”计算，上半年万科日赚约6100万元，而去年全年万科日赚超过1.1亿元。
现金流充裕的央企同样遭遇利润率下滑。被称为“利润之王”的中海地产上半年利润率水平继续下滑，毛利率首次跌破30%，跌至28.5%，同比下降2.1个百分点。
保利地产上半年的毛利率为32.5%，虽然仍保持高位，但同比也下降了3.22个百分点；净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点。
对于行业利润率不断下滑的趋势，房企已有预期。
中海副总裁郭光辉表示，公司判断行业利润率的下降会趋于社会的平均利润率。他指出，中海研究过A股整体平均利率率水平，在2020年是7.6%，如若计算2018年及2019年，三年平均是7.66%。
郭光辉亦表示，在利润率下降，趋于接近社会平均利润率的过程中，房企分化是剧烈的，波动也是大的。
保利地产也在半年报中指出，公司毛利率下滑与行业利润率下行趋势一致，未来随着高地价项目的陆续出现，毛利率仍将继续承压。
房企的两大难题
目前房企普遍面对两大难题：卖房子不那么赚钱了；但别的新业务又难以替代房地产开发。
根据央行去年发布的一份统计报告，我国城镇居民家庭的住房拥有率已达96.0%，户均拥有住房1.5套。住房早已告别绝对短缺时代，房地产开发业务也面临增长见顶的趋势，增速必然放缓。
同时，过去通过加杠杆高速扩张的开发商也被绑住了“手脚”。房企融资管理新规“三道红线”对房企的扩张速度有直接的限制：即便是一条红线也未踩的“绿档”房企，有息负债年增长率也不能高于15%。
同时，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额40%，行业增长又多了一道枷锁。当销售规模增长受限后，就难以对冲地价、融资成本、管理成本等上涨等带来的利润率下滑。
此外，房贷集中度管理，让银行控制、甚至压缩房地产方面的信贷投放。钱少了，行业增长自然也会放缓。
以万科为例，在分析万科净利润同比下滑的原因之时，万科总裁兼首席执行官祝九胜坦言，这几年万科开发业务销售增速相对都有限。同时，开发业务的利润率处于下降状态。近年来公司所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从2017年到2020年，地售比提高17个百分点左右，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。
今年跟去年同期相比，万科的中期毛利率从税后的24%降到了18%，如果是跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%。
另外一大原因是房企转型尚未出现成功案例。万科从2014年开始逐步从房地产开发转向了房地产开发、经营、服务并重。但祝九胜坦诚，当年起步的时候严重低估了完成转型过程所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，太过乐观。
其他大型房企同样面临这一问题。碧桂园2019年确立了房地产、机器人、农业的三大业务架构。在2021年中期业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌介绍称，目前碧桂园现有在研建筑机器人46款，18款建筑机器人投入商业化应用。
然而这些业务对碧桂园的业绩贡献仍然微乎其微。去年碧桂园营收和利润双双下滑，部分原因就在于其机器人等业务尚未产生盈利，也一定程度上影响了企业利润。
此外，恒大老板许家印高度重视的恒大汽车，上半年归母净利润亏损47.86亿元。对房企来说，要找到一个跟房地产开发赚钱能力相当，且体量足够大的行业，十分不容易。
告别“暴利”之后
多种因素叠加之下，房地产业正发生深刻的变化。可以预见，房地产业利润率下滑的趋势仍将持续，未来它将不再是一个“暴利”行业。
如祝九胜所说：“整个行业的游戏规则在发生变化，以规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继”。慢下来之后，房企分化料进一步加剧，需要比拼的是设计、项目质量、管理能力等“软”要素。
近期，包括杭州、深圳、广州、成都、北京等城市的第二批集中供地新规陆续出台。政策调整后，第二轮集中供地的最高溢价率大多都限定在15%。对地价的限制给房企留有一定的利润空间，但同时也限房价、定品质，房企钻漏洞的可能性大大降低。
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编辑：陈昊星
责编：周 锐